Construit en 1987 · 124 unités · 18 étages
App. 804 — 1250 Rue Guy, Montréal QC H3H 2L5
Déclaration de copropriété · États financiers 2023-24 · Fonds de prévoyance · Procès-verbaux 2022-24 · Budget 2024 · Certificat d'assurance
Ce bâtiment présente des enjeux importants qui requièrent votre attention avant de finaliser l'achat.
Les états financiers 2023-24 révèlent un déficit opérationnel de 42 000 $ et une cotisation spéciale de 3 200 $/unité prélevée en novembre 2023 pour des réparations d'urgence des systèmes CVC. Le budget 2024 prévoit une augmentation des charges de 8,5 %, supérieure à l'inflation. Cette situation indique une pression financière croissante sur la copropriété — l'acheteur devrait vérifier si d'autres cotisations spéciales sont envisagées.
L'étude du fonds de prévoyance (p. 12) indique un solde actuel de 287 400 $ contre 757 000 $ recommandé, soit seulement 38 % du niveau requis. Ce déficit majeur expose les copropriétaires à des cotisations spéciales potentiellement importantes pour toute réparation majeure : toit, ascenseurs, structure de stationnement. Ce point mérite vérification auprès d'un évaluateur agréé ou d'un notaire.
L'inspection du bâtiment complétée en 2023 n'a relevé aucun problème structurel majeur, et le toit a été entièrement remplacé en 2021 pour 620 000 $. Les procès-verbaux montrent un entretien préventif régulier des systèmes mécaniques et électriques. C'est le point fort du dossier — le bâtiment est bien entretenu physiquement.
La même compagnie de gestion est en place depuis 8 ans, ce qui témoigne d'une continuité appréciable. Les procès-verbaux des assemblées générales (2022-2024) indiquent des réunions tenues régulièrement avec quorum atteint. Aucun changement de règlement n'a été adopté depuis 24 mois. Une poursuite judiciaire active contre un entrepreneur est toutefois un signal de gouvernance à surveiller.
Le certificat d'assurance 2024 indique une couverture de 18,5 M$ auprès d'Intact Assurance, adéquate pour un immeuble de cette taille. La franchise de 25 000 $ est cependant nettement supérieure à la norme sectorielle de 5 000 $–10 000 $, ce qui signifie que tout sinistre mineur sera entièrement absorbé par les fonds de la copropriété. L'acheteur devrait en tenir compte dans son évaluation des risques.
Les documents indiquent un solde actuel de 287 400 $ contre 757 000 $ recommandé — seulement 38 % du niveau requis.
Les documents indiquent une cotisation spéciale de 3 200 $/unité prélevée en 2023 pour des réparations d'urgence des systèmes CVC.
Les documents font état d'une poursuite active contre un entrepreneur pour 85 000 $ (vices de construction, déposée en 2022).
Franchise de 25 000 $ (norme du secteur : 5 000 $ à 10 000 $).
Maximum 15 % des unités peuvent être louées (actuellement à 12 %).
Assureur
Intact Assurance
Numéro de police
INC-2024-88741
Montant de couverture
18 500 000 $
Franchise
25 000 $
Date d'expiration
1er avril 2025
Exclusions clés
Basé sur l'âge du bâtiment et les études disponibles
| Scénario | Échéance | Coût estimé | Votre part (1/124) |
|---|---|---|---|
| Remplacement du toit | 5–7 ans | 620 000 $ | 5 000 $ |
| Modernisation des ascenseurs | 8–10 ans | 380 000 $ | 3 065 $ |
| Réparations du garage | 3–5 ans | 180 000 $ | 1 452 $ |
| Rattrapage fonds de prévoyance | En cours | — | +85 $/mois est. |
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Ce rapport est un exemple fictif à titre illustratif uniquement. Les données, adresses, noms et montants sont entièrement fictifs. AVIS IMPORTANT : Ce rapport est produit par intelligence artificielle à titre strictement informatif. Il ne constitue en aucun cas un avis juridique, notarial, financier ou immobilier. CondoTactic Inc. n'est pas un cabinet juridique et ne pratique pas le droit. Les informations présentées ne remplacent pas la consultation d'un notaire, d'un avocat, d'un évaluateur agréé ou d'un inspecteur en bâtiment qualifié. CondoTactic Inc. décline toute responsabilité pour les décisions prises sur la base de ce rapport.